Diccionario
de Defensa Inmobiliaria
e Hipotecaria

A

Arras (Contrato de)

· El punto de no retorno

No es un simple recibo, es el contrato civil donde te juegas tus ahorros (10% del valor). Si la inmobiliaria no incluye la "Cláusula Suspensiva Financiera" y el banco te deniega la hipoteca, pierdes tu dinero.

A

AJD (Actos Jurídicos Documentados)

· El impuesto que el banco te coló y al que se libró

Impuesto que grava los documentos notariales. En tu hipoteca, desde 2018 (RDL 17/2018) lo paga el banco. Pero en la compra de obra nueva lo pagas tú: entre el 0,5% y el 1,5% del precio según la comunidad autónoma. No los confundas: el AJD del préstamo no es tuyo; el de la vivienda nueva, sí.

A

Amortización Anticipada (Reembolso)

· Tu derecho a pagar antes, con la comisión topada

El Art. 23 de la LCCI te da derecho a devolver tu hipoteca antes de tiempo, total o parcialmente. La compensación al banco está limitada por ley: en tipo variable, máximo 0,25% (si amortizas en los 3 primeros años) o 0,15% (en los 5 primeros), y 0% después; en tipo fijo, máximo 2% (primeros 10 años) y 1,5% el resto. Cualquier penalización por encima es ilegal.

A

Acta Notarial Previa

· El examen gratis que casi nadie aprovecha

El Art. 15 de la LCCI obliga a que acudas al notario, sin coste, como muy tarde el día antes de firmar, para que te explique la FEIN y verifique que entiendes lo que firmas. Sin esta acta, la hipoteca no se puede firmar. Muchos la viven como un trámite; es tu última red de seguridad antes del punto de no retorno.

A

Aval / Avalista

· Firmas tú, responde otro con todo lo suyo

Persona que garantiza con su propio patrimonio que pagarás la hipoteca. Si dejas de pagar, el banco va directo al avalista: su casa, su sueldo y sus ahorros. No es un formalismo de favor: el avalista responde con todo su patrimonio presente y futuro, no solo con una parte.

B

Bonificación

· El Espejismo

El truco comercial más antiguo del banco. Te reducen el tipo de interés (TIN) a cambio de atarte a seguros de vida, hogar o alarmas. Matemáticamente, casi siempre pierdes dinero: estás pagando 50€ extra al mes en seguros inflados para "ahorrarte" 15€ en la cuota.

C

CIRBE

· Central de Información de Riesgos del Banco de España

No es una lista de morosos, es tu radiografía financiera. Base de datos confidencial donde el Banco de España registra todos tus préstamos, créditos y avales vigentes. Un error en tu CIRBE (deudas de terceros mal asignadas) puede bloquear tu operación el día de la firma.

C

Cláusula Suelo

· La trampa que los bancos perdieron en los tribunales

El límite mínimo al tipo de interés que el banco te impuso en letra pequeña. Aunque el Euríbor bajara al -0,50%, tú seguías pagando como si estuviera al 3% o al 4%. El Tribunal Supremo y el TJUE la declararon abusiva. Miles de hipotecados han recuperado entre 5.000€ y 30.000€. Si firmaste antes de 2013, LEXCORE IA detecta si la tienes y cuánto puedes reclamar.

C

Cédula de Habitabilidad

· Sin ella, legalmente no es vivienda

Documento que certifica que el inmueble reúne las condiciones mínimas para vivir. En muchas comunidades es obligatoria para escriturar, dar de alta los suministros o alquilar. Comprar sin comprobarla puede dejarte con un piso que no puedes habitar con normalidad ni revender sin sustos.

C

Certificado de Eficiencia Energética

· Obligatorio para vender o alquilar

Etiqueta de la A a la G que mide el consumo energético del inmueble. Es obligatorio tenerlo para vender o alquilar, y su ausencia puede acarrear sanciones. Una letra mala (E, F o G) te anticipa facturas altas y futuras obras de eficiencia que pagarás tú.

D

Derrama (Oculta)

· El coste que heredas sin saberlo

Gastos extraordinarios de una comunidad de vecinos. Si compras sin exigir el Certificado de Deudas de la Comunidad, heredarás automáticamente las derramas aprobadas por la propiedad anterior.

E

Esfuerzo Financiero (Ratio de)

· La línea roja de tu asfixia económica

Es el porcentaje de tu sueldo que destinas a pagar deudas. El banco intentará empujarte hasta el 35% o el 40%; nosotros te decimos, con tus números, qué cuota protege tu verdadera calidad de vida.

E

Euríbor

· El termómetro de tu cuota

El índice de referencia que determina el coste de casi el 80% de las hipotecas variables en España. Cuando sube 1 punto, tu cuota mensual puede aumentar entre 50€ y 120€. Lo que no te dicen: el banco fija el diferencial en el momento de la firma y ya no baja aunque cambien las condiciones del mercado.

E

Escritura Pública

· El acto donde la casa pasa a ser tuya

El documento que firmas ante notario y que eleva a público la compraventa (y la hipoteca). Hasta ese momento, nada es definitivo. Lo que no esté en la escritura no existe jurídicamente: promesas verbales del comercial, reformas prometidas o muebles incluidos, si no constan por escrito, no se pueden reclamar.

F

FEIN

· Ficha Europea de Información Normalizada

La "oferta vinculante" definitiva que te entrega el banco. El Art. 14 de la Ley 5/2019 (LCCI) obliga a entregártela y detalla las condiciones reales e inamovibles de tu hipoteca. Tienes derecho a un mínimo de 10 días naturales para auditarla antes de firmar. En Catalunya son 14 días naturales, por el art. 262-4 del Codi de consum (normativa autonómica catalana). Si firmas sin entenderla, asumes de por vida cláusulas que encarecen tu hipoteca.

G

Gastos de Formalización

· La batalla que los bancos perdieron

Hoy, por Ley, el banco debe pagar los gastos de Notaría, Registro y Gestoría de la hipoteca. Si intentan colártelos en la letra pequeña, es una práctica ilegal que auditamos y te señalamos.

H

Hipoteca (Sistema Francés)

· El sistema que nadie te explica

En España, casi todas las hipotecas usan este sistema. Durante los primeros 10 años, tu cuota mensual es casi todo intereses y apenas devuelves capital. Si vendes la casa a los 8 años, descubrirás que le sigues debiendo al banco casi lo mismo que pediste.

I

IRPH

· El índice olvidado

El Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios. Un índice alternativo al Euríbor que los bancos aplicaron masivamente entre los años 90 y 2013. Siempre más alto que el Euríbor. El TJUE dictaminó que puede ser abusivo si no fue explicado con transparencia. Si tienes una hipoteca IRPH anterior a 2013, existe una probabilidad real de reclamación.

I

ITE (Inspección Técnica de Edificios)

· El examen médico del edificio

Comprar un piso de más de 45 años sin revisar la ITE es jugar a la ruleta rusa: puedes heredar una orden del Ayuntamiento para pagar una reforma estructural de 20.000€ al mes siguiente.

I

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)

· El impuesto de la vivienda usada que vacía tu ahorro

El impuesto que pagas al comprar vivienda de segunda mano: entre el 4 % y el 11 %, según la comunidad. Sobre 200.000€, son entre 8.000€ y 22.000€ que salen de tu bolsillo y que la hipoteca no financia. Mucha gente lo descubre tarde y se queda sin fondos el día de la firma.

I

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

· Quién paga el año de la compra

El impuesto municipal anual de la vivienda. Por ley lo debe quien tenga la propiedad a 1 de enero (la parte vendedora), pero el Tribunal Supremo permite prorratearlo entre la parte compradora y la vendedora según los meses de cada una. Si no lo pactas en el contrato, puedes acabar pagando el año entero de una casa que compraste en octubre.

I

Interés de Demora

· Lo que te cobran por cada cuota que se retrasa

El recargo que aplica el banco cuando te atrasas en el pago. El Art. 25 de la LCCI lo fija por ley, sin margen de pacto: interés remuneratorio más 3 puntos porcentuales, solo sobre el capital vencido y pendiente, y no capitalizable, salvo art. 579.2.a LEC. El art. 25.2 no admite pacto en contrario: cualquier cláusula que cobre más es nula, aunque la hayas firmado, y lo cobrado de más se reclama.

J

Jurisprudencia Financiera

· La ley que ya trabajó para otros

El conjunto de sentencias del Tribunal Supremo y Europeo que obligan a los bancos a devolver dinero por cláusulas suelo, gastos hipotecarios o tarjetas revolving. Nosotros aplicamos esta jurisprudencia antes de que firmes, de forma preventiva.

L

LCCI · Ley 5/2019

· La norma que te protege

La Ley de Créditos Inmobiliarios que prohíbe las "ventas vinculadas" obligatorias y regula la transparencia bancaria. LEXCORE IA cruza toda tu documentación con esta ley para asegurar que el banco no se salte ni una coma.

L

LTV (Loan To Value)

· El porcentaje que cambia todo

El porcentaje del valor de la vivienda que el banco te presta. La trampa: "El 80% del menor valor entre el precio de compra y la tasación". Si compras por 200.000€ y tasan en 160.000€, de repente te faltan 32.000€ en efectivo para poder comprar.

N

Nota Simple

· El detector de mentiras inmobiliario

Documento del Registro de la Propiedad que destapa embargos preventivos, hipotecas previas no canceladas o usufructos. Leerla mal significa heredar las deudas del vendedor.

N

Novación

· Renegociar sin cambiar de banco

Modificar las condiciones de tu hipoteca (tipo, plazo, cuota) con tu banco actual. Es la pareja de la Subrogación: en la novación te quedas, en la subrogación te vas. El banco puede cobrar comisión de novación, pero a menudo le sale más barato mejorarte las condiciones que perderte, y eso es tu palanca de negociación.

O

Oferta Vinculante

· El compromiso que caduca

El compromiso oficial del banco de mantenerte las condiciones pactadas durante un tiempo determinado (caducidad de la FEIN). Si la operación se retrasa y tu oferta caduca, el banco puede subirte los tipos de interés.

P

PUF (Prima Única Financiada)

· Una de las prácticas que más encarecen tu hipoteca

Seguro de vida cuya prima total se cobra al inicio y se suma al capital de tu hipoteca. Resultado: no solo pagas un seguro inflado, sino que además pagas intereses bancarios sobre ese seguro durante 30 años.

P

Plusvalía Municipal (IIVTNU)

· El impuesto que el Constitucional tumbó y rehízo

Impuesto municipal sobre el incremento de valor del suelo urbano. Lo paga la parte vendedora. En 2021 el Tribunal Constitucional anuló su método de cálculo por confiscatorio y se reescribió: si el suelo no se ha revalorizado, puedes no pagar nada. Muchos ayuntamientos siguen liquidando de más; es recurrible.

R

Registro de la Propiedad

· La institución que dicta quién es el verdadero dueño

Lo que diga el comercial de la inmobiliaria no tiene valor jurídico; lo único que vale es lo que esté inscrito aquí. Con Compra Segura, nada se firma sin auditar antes el Registro (tracto sucesivo).

S

Subrogación Hipotecaria

· Tu derecho legal a cambiar de banco

Tu derecho legal a llevarte tu hipoteca a otro banco que te ofrezca mejores condiciones. Los bancos intentarán ponerte comisiones penalizadoras para evitar que escapes; la ley pone los límites.

T

TAE Real (Tasa Anual Equivalente)

· El único porcentaje que importa

Mientras que el TIN ("Hipoteca al 2,5%") es el maquillaje comercial, la TAE incluye el TIN + comisiones ocultas + tasación + seguros obligatorios impuestos por el banco. Una hipoteca con TIN bajo puede tener una TAE altísima. Es el indicador real de cuánto te va a costar el dinero.

T

TIN (Tipo de Interés Nominal)

· El número bonito que te enseñan primero

El porcentaje de interés "puro" de tu hipoteca, sin comisiones ni gastos. Es el que el banco pone en grande en el escaparate ("hipoteca al 2,5%"), porque siempre es más bajo que la TAE. Comparar el TIN de dos hipotecas no sirve de nada: solo la TAE te dice el coste real del dinero.

T

Tasación

· El número que decide cuánto dinero te falta

La valoración oficial del inmueble hecha por una sociedad homologada. El banco no presta sobre lo que pagas, sino sobre lo que tasa: si compras por 200.000€ y la tasación sale 180.000€, el porcentaje se calcula sobre 180.000€ y aparecen miles de euros de más que tienes que poner tú. La pagas tú, pero no siempre te dejan elegir tasador.

T

Tanteo y Retracto

· Cuando otro tiene preferencia sobre lo que compras

Derecho de un tercero (un inquilino, un copropietario o la Administración en zonas protegidas) a comprar el inmueble antes que tú (tanteo) o a quedárselo después de que tú lo hayas comprado (retracto). Si no se respeta, tu compra puede tambalearse. Aparece sobre todo en pisos alquilados y en suelo protegido.

U

Usufructo

· El desastre absoluto por no auditar la compra

Compras la "nuda propiedad" (eres el dueño del ladrillo), pero hay un tercero con derecho vitalicio de vivir en esa casa. Pagas la hipoteca, pero no puedes entrar.

V

Vencimiento Anticipado (Cláusula de)

· El límite que debes conocer

La condición legal (regulada por el Art. 24 de la LCCI) que determina en qué momento exacto el banco puede dar por finalizado tu contrato y exigir la devolución total o embargar la vivienda. La ley exige impagos equivalentes a 12 cuotas o al 3% del capital concedido en la primera mitad del préstamo, y a 15 cuotas o al 7 % en la segunda mitad. Conocer ese margen es vital para tu seguridad patrimonial.

V

Vinculaciones / Productos Combinados

· Lo que te obligan a contratar "para darte el préstamo"

El Art. 17 de la LCCI prohíbe las ventas vinculadas: obligarte a contratar seguros u otros productos para concederte la hipoteca. Sí permite las combinadas (bonificadas), pero el banco está obligado a ofrecerte también el préstamo sin ellas para que compares. Si solo te enseñan la versión "con seguros", te están escondiendo tu derecho.

V

Vicios Ocultos

· Los defectos que la parte vendedora calló

Defectos graves del inmueble que no se ven a simple vista y que la parte vendedora conocía o debía conocer: humedades estructurales, instalaciones ruinosas, aluminosis. El Código Civil te permite reclamar o rebajar el precio, pero el plazo es muy corto (6 meses desde la entrega), así que detectarlos a tiempo lo es todo.

Z

Zona Tensionada (Ley de Vivienda)

· El nuevo campo de minas administrativo

Zonas con limitaciones legales en el precio del alquiler y modificaciones en la carga fiscal. Si compras para alquilar en una de ellas, tu contrato tiene que cumplir sus límites de renta.